［導讀］日前，國務院辦公廳下發了今年的《關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》。十年來，關于房地產的“國X條”已經有過很多次，光是叫“國五條”的也已經是第四次。

      這次被戲稱為“新新新國五條”的調控，亮點在于實行嚴格的“二手房轉讓征20%個稅”，有不少人相信這是房地產降價的良方，果真如此乎？

      近日，記者采訪了淮南房地產主管部門、省社科院專家、淮南房地產開發商、二手房中介公司、部分市民，請他們從不同的角度分析了新“國五條”政策的背景、影響與趨勢，尤其是分析了對淮南房地產市場將有何影響。

       房東不“拿勁” 成交容易了

      3月12日上午，記者來到朝陽中路一家二手房中介公司，工作人員小蘇告訴記者，這段時間生意好做多了。“現在價格好談了，房東不‘拿勁’了，雙方都希望能快速成交，差不多就成了。”

      胡先生在龍湖北路有一套學區房，是2000年購買的，70平方米，當時總價不到7萬元。前兩年，家里條件好了，胡先生又買了一個大房子住，去年就打算出售這套房子，“這些年物價漲了，房價也上漲了，我這套房子想22萬出售。”讓胡先生愁的是，新“國五條”細則出臺后，沒有看房的人了，“如果將來按差價20%征個稅，就要3萬元，我現在想盡快把房子賣出去。”
記者了解到，和胡先生有同樣想法的賣房者不在少數。孫先生在國慶路附近有套面積104平方米的房子，精裝修，去年10月份給出的掛牌價是49萬，之后看房的人也不少，但一直沒有談攏。3月4日，新“國五條”細則一出臺，孫先生考慮之后將房子降價到40萬，均價每平米3800元，低于此處4200元的均價，房子順利找到了買家。

      記者采訪中了解到，急于拋售的還包括一些新房子。王先生在朝陽東路有一套88平方米的住房，當時以40萬元購得，本打算44萬售出，但前幾天他把價格改成了38萬元。“單純的以房價來說，他就虧了2萬元。”中介工作人員小劉分析說，“但是他還是要趕緊賣，要是以后交稅，他虧得更多。”

      對政策觀望 購房者改變計劃

      記者走訪洞山中路幾家二手房中介，工作人員都不約而同地告訴記者，這段時間是中介的春天。某中介公司工作人員告訴記者，2月份，整個公司的成交量是50多套，但3月4日-3月11日，7天就已成交了25套。一名中介負責人說，現在買家敢漫天砍價了，有次談價格，買家很神氣地和賣家說：“現在1萬塊錢都不讓，等政策出臺，四五萬塊錢的稅，你讓誰交去？”因此談到價格，不少房東都會松口，降幅大多在2%-5%左右。

      不過，20%差稅的政策，讓部分購房者改變了自己的分步置業的計劃。“之前打算買個90平方米的小戶型房結婚用，新政出來后家人商量了一下，還是買個大一點的一步到位吧。否則住個幾年有了孩子再換大房子，沒準還得交20%個稅，太不劃算了。”

      與吳先生想法相同的購房者不在少數。在記者調查過程中，多位購房者表示出于對后市政策不確定性的擔憂，在資金允許的前提下，優先考慮“一步到位”的置業方式，有購房者表示，“一步到位更省心，后市政策肯定會繼續收緊，換房成本或將增加。”

      對于一些購房者來說，是買新房還是買二手房現在也成了一個問題。“市民朱先生擔憂政策實施會催漲新房價格，他告訴記者，他打算再觀望一陣子，看大城市有什么情況，畢竟淮南是小城市，應該不會首當其沖，到時再做決定也不遲。

       房地產開發商：對淮南樓市充滿信心

       新“國五條”政策對淮南樓市是否會產生影響？淮南房價是否會因此受到牽連？各大樓盤的銷售情況又是否會受到波及？房地產開發商又將以怎樣的姿態面對呢？······一連串的疑問，不禁會動搖人們對淮南樓市的信心，而眾多開發商卻對此充滿信心。

      順發置業相關負責人認為，新“國五條”對全國一二線城市來說會有一定影響，但對于淮南來說幾乎沒有影響。他表示，目前淮南購房者以剛需、改善型購房為主，而對于投資行為卻應當區別對待，要打擊短期炒作的投機行為，但卻應鼓勵長期投資的行為。目前，淮南房價以“成本+合理利潤”這樣一個方式來定價，其下行空間已基本封閉，而上行空間則要看調控對購房者所產生的心理預期。目前，淮南樓市投機行為幾乎沒有，大多數以自住型剛需為主，市場總體走勢是健康的，今后還將保持原有趨勢，穩步增長。

      維亞置業相關負責人則認為，新“國五條”是對過去政策的一次強化和重申，對淮南有影響，但卻比較滯后，總體看波動不會太大。淮南作為產業城市，外來務工人員較少，投資投機行為不多。他表示，如果政策對淮南樓市有影響，則因政策出臺后，對市民購買行為產生了阻礙作用。同時，對投資和投機行為的打擊，導致了二手房中介市場趨于火爆，而市場中的這類人群也將最終轉移到一手房市場。無論政策如何變，對于開發商本身而言，都應該“做好產品、練好‘內功’、提升服務”，在節約管理成本的同時，創造出更多性價比高的產品。

     “我們對市場比較看好！”泉山湖置業銷售負責人表示，調控的目的在于抑制不合理，鼓勵合理，對于開發商自身而言，通過完善品質細節服務，打造企業形象，才能立足于市場。而銀鷺房地產負責人則提出支持征收20%房產稅，他認為國家出臺的一系列新政策對房價不會起到抑制作用，這些年的房價反而會平穩上漲。廣弘城相關負責人表示，新“國五條”對于本市改善住房需求的影響要大于剛需的影響，從近半個月的市場購買來看，140平米以上的大套房源比100平米的戶型要好賣的多。盛世錢塘的負責人也從項目銷售情況入手分析當前市場形勢，在他看來，還是“非常樂觀”。

      “限價政策”將遏制房價過快增長，房價大幅度反彈的可能性較小；土地市場溢價率頻出，樓市開發成本增大，降價空間縮小導致整體趨于穩定。而調控政策仍采取差別化信貸政策，滿足合理購房需求；限購政策的持續，市場以剛需為主導，增加大中小型商品房供應量，因此會導致成交量小幅上漲。而對于二手房市場則因有效房源不斷消化，優質房源稀缺，限購政策的持續，使得部分需求仍被抑制，總體來看會“量穩價漲”。而商業地產的同質化競爭會加劇，供求關系失衡，供應量走高，成交量趨穩，成交均價下滑。在他看來，2013年價格將溫和回升，成交量也將繼續活躍。

      業務受理量較去年同期翻了一番

      3月14日上午9時許，記者來到市政務大廳，在大門外便看到車輛已停滿了大院。在大廳外，往來辦證的市民絡繹不絕，復印證件的窗口更是排起了長隊。在一樓房產局辦證大廳里，每個窗口前都擠滿了市民。

      記者嘗試擠進了大廳，在人潮中摸索著前行。為了節約時間，有的市民干脆直接在地上整理材料，記者的耳邊不時能聽到“交稅、辦證”等字眼。“今天來還算是人少的了，要是放在前幾天，你不早來，根本擠不進去！”一位大廳辦證人員告訴記者，目前來窗口辦理二手房交易的市民居多，辦理商品房業務的非常少，平均每個窗口要接待200人以上。據了解，今年1、2月份以辦理商品房業務的市民居多，平均每個窗口也僅有20件左右。但進入3月以后，6個窗口辦理量猛增至180件，3月7日及隨后的幾天更是突破了200件。據統計，今年年初至3月14日，共辦理業務6242件，月平均辦理業務2497件，相較于去年同期增長了6成左右。進入3月以來，房產局各窗口共辦理業務1970件，比去年同期幾乎翻了一番，其中，辦理二手房過戶業務的占總量的85%。

      “辦一個二手房業務耗費的時間可以辦3個商品房業務！”一位經辦人員告訴記者，為了應對激增的辦證人群，市房地產管理部門在每個受理窗口增加了一名工作人員，同時加大了咨詢服務臺的受理能力，指導前來辦理業務的市民及時補齊相關的證件，節約辦證的成本和時間。同時，采取發號制，按秩序辦理各項業務。對于在辦理業務中遇到的疑難問題，采取特事特辦，集中進行受理。

      省社科院專家：2013年房價將溫和回升

      3月13日，由市房產協會和淮南日報社共同舉辦的2013春季房地產政策與發展研討會在淮舉行，研討會特邀省社科院文化與哲學研究所副所長、經濟研究員孔令剛就國家推行新“國五條”政策的背景、影響與趨勢，進行了深入地剖析。他認為，在安徽省內，合肥和蕪湖可能會被納入房產稅試點城市，但淮南被納入房產稅試點城市的機會較小。

      新“國五條”基本可概括為：完善穩定房價工作責任制，堅決抑制投機投資性購房，增加普通商品住房及用地供應，加快保障性安居工程規劃建設，以及加強市場監管，用“限價”、“限購”、“限貸”、“房產稅”調控的四大法寶，來穩定房價，抑制投機投資性購房。

      孔令剛認為，“限價政策”只是政策制定者穩定房價的一種行政手段，其效果只是防止房價過快增長，讓更多的購房者實現購房愿望。而限購政策對投資及投機性需求起到一定抑制作用，改變市場供需關系；實施差別化政策旨在保證合理的購房需求，提高二套房的貸款門檻，對投資性需求起到抑制作用；明確擴大房產稅信號，但擴大范圍未確定，房產稅的實施對投資者的心理造成一定壓力。然而，目前市場上仍以剛需為主，限購政策的實施未對剛需造成影響，同時商業地產開發力度有所加大，加劇了商業地產的競爭；差別化信貸政策的實施能刺激首置客戶的釋放，利于樓市的發展；房產稅只是一個信號，具體細則有待商榷，同時房產稅對市場影響甚微。對于“房產稅”而言，其征收的稅率設置如何？什么樣的房子可以征稅？目前在全省都未出臺相應的實施細則，放眼于全國，此項政策也不可能是“一刀切”。

      孔令剛預測，新房市場將“量漲價穩”， 2013年價格上行和下行的空間都趨于縮小。

（記者 李鈞 李舒韻 廖凌云 焦孝誠）